Question to architects

Good evening mga cgp.
Makatanong lang po about setback and lot size.
Ung friend ko kasi bibili ng lot. Ang sabi ng developer 60sqm lot.
Ganito ung lot sa pic katabi nya ang road sa harap na walang sidewalk. Ung right side RROW. Ang lot size na sixty babawasan pa ba yan ng setback sa harap and sa side na pang public sidewalk? Ibabawas ba yan sa 60sqm or dapat gumawa sila ng provision for public sidewalk na labas sa usapan ng 60sqm? Medyo di nya alam ang zoning sa area na ito. Dito po ung pic.
http://www.cgpinoy.org/t11587p45-building-setback#387697

Liliit na masyado ung lot kapag ung sa harap binawasan ng 3m na setback. Ano ba ang tamang computation ng lot pag sinabi na 60sqm?
Thanks

To add lang po. Residential units pala yan apat na lot na gagawin. So hindi ba requirement na magkaron ng sidewalk sa harap na hindi kinakain ung lupa na 60sqm?

Pagkakaalam ko yan na yun (60 sq. m.) lot area ng lote... yun setback na sinasabi yun ay para sa itatayo na bahay... malamang yun 3 meters na sinasabi mo yan yun layo ng harapan ng bahay na itatayo don sa property line. sometime 2 m sa side & rear. depende sa provision ng developer, sa pagkakasabi mo nga 3 m. so meaning yun 60 sq. m yun ang lot area na pwede mo lagyan ng fence then setback 3 m sa front (harap ng house) or if may setback sa side or rear... hope nakatulong kung medyo magulo sensya na antay antay ka na lang sa mga master dito...

Thanks for the reply.
Ung road kasi sa front and side 2.5m siguro kasi one lane lang ng car pwede and no adjacent sidewalks. Ang sabi ng developer ung line from the road both sides is the 60sqm. Tapos gagawa pa ng setback na 3m front from the line so magiging 9.5m na lang ung haba nito. Tapos walang sidewalks on the front and side ito. Tama po ba yan?

set back as of phil bldg codes. is 2m but i think they revise it as of 2008 it is 3m on the front and on the back... there using set back as an ventilation.... and as firewalls... i hope it helps thanks

reeses wrote:Good evening mga cgp.
Makatanong lang po about setback and lot size.Ung friend ko kasi bibili ng lot. Ang sabi ng developer 60sqm lot.
Ganito ung lot sa pic katabi nya ang road sa harap na walang sidewalk. Ung right side RROW. Ang lot size na sixty babawasan pa ba yan ng setback sa harap and sa side na pang public sidewalk? Ibabawas ba yan sa 60sqm or dapat gumawa sila ng provision for public sidewalk na labas sa usapan ng 60sqm? Medyo di nya alam ang zoning sa area na ito. Dito po ung pic.
http://www.cgpinoy.org/t11587p45-building-setback#387697

Liliit na masyado ung lot kapag ung sa harap binawasan ng 3m na setback. Ano ba ang tamang computation ng lot pag sinabi na 60sqm?
Thanks

bro mainit ang usapin ng textspeak.,,FYI Paki ayos nalang .

Sorry didn't know ung is considered as txt speak.
Bali ang setback na sinasabi ng developer na magiging pavement not part of the garage is indicated. Ang fence nasa 9.5m nalang siguro. Hindi na sya 60sqm pero sold as 60sqm?

Sa pagkakaalam ko,dapat sundin mo talaga yong setback na 3m.hindi kasama ang sidewalk.kasi pag hindi mo sinunod yan mahihirapan kang ma approved sa building permit.

Ang 3m na indicated sa drawing is non buildable. Parang easement. Deducted ba yan sa 60sqm lot kahit open area land sya outside the garage na parang for road widening siguro in the future or easement. Ang wall ng garage is nandun na sa 9.5 perimeter. So ang alabas is 9.5 x 4.75? Pano naging 60sqm kaya ito?

if it is a residential, if i am not mistaken, 3 meters front setback and 2 meters for the rest.

Yan din ang alam ko pero ung 3m na ibabawas nila for road widening talaga yan na sinasabi nila na setback. Gulo ng mga developer si pinas. Sorry mali ung term sa drawing. Hindi fence. Wall ng bahay yan.

Is it inside a subdivision? Is the adjacent road really a "public road" (which is owned by the government)?

If it is inside a subdivision, then you need not worry about "road widening" because once you get the TCT of the lot you have the jurisdiction to do with it whatever you want (as long as you follow subdivision guidelines).

If it is beside a government road then you really have to respect that easement since the government can "buy" that piece of land whether or not you agree to it.

Also as far as i know, 2.5m-wide roads are only "access roads", and don't require sidewalks and planters.

Di po subvision. Ordinary private lot lang and public roads afaik.
Ung easement po is the road widening? Is that deductable sa 60sqm lot? Parang lugi ata ang lot owner if ever kasi kakainin ng easement ung loob ng 60sqm. Tapos may additional setback din ulit sa loob ng natira size. Super liit na ng house. Lol!

Medyo magulo ang usapan nyo with developer bro.

3m easement is needed with or without the road widening. Kung 3m for future road widening ang sinasabi nya. then 6m dapat ang layo ng bahay mo sa road. Sa 12.5m mo na lot, bale 4.5m nalang ang pwede mong tayuan, may 2m pa na setback kasi yan sa likod. may 2m din sa side.

Kung 3m easement naman, 9.5m lang ang pwede mong gamitin. bale 9.5x4.75 ang bahay mo kung firewall on bothsides. 9.5x2.75 naman kung meron easement sa side.

Kung merong road widening na mangyayari. wag nyo na bilhin ang lupa. wala ng matitira sa inyo, kahit may bayad pa yan.

Magulo nga po.
Pinipilit ng developer na ung property line na 60sqm is dikit sa road ng front and side. So kung ano mang ibabawas for easement or road widening dun kukunin sa 60sqm.
Ano po meaning ng bayad sa statement nyo?
"Kung merong road widening na mangyayari. wag nyo na bilhin ang lupa. wala ng matitira sa inyo, kahit may bayad pa yan. "
Bayad for?

Minsan binibili ng government ang lupa na tatamaan ng road widening at a cost. but lower than the actual value.

Problem is nakadown na ung friend ko ng 1m and natayo na ung foundation and walls. So ang option is ipaurong nalang ang wall and property line sa left side para umabot ng 60sqm. Kung hindi abogado na daw and bawiin ung pera.

Sigurado yan non-refundable na ang down,kung ma-rerefund man,may bawas.Gawin nyo nalang dapat ipa consult sa abogado kung anong pwedeng gawin.Dapat ang opening nayan sa kanya parin.Kaya nga property line eh,hindi para sa government or any institutions.Wag syang pumayag na yong property nya gagawing sidewalk,or any public use.

I suggest na i refund nalang yung down kahit mabawasan, kesa naman sa habang buhay siya magtitiis, lets face the fact na bad investment yung lote kasi maliit yung daan, yung lot size tapos corner lot pa. Dapat kasi mas malaki yung sizes ng mga corner lots.

corner pa yung lot..tsk tsk..wala ng matitira sa lot sir.. pinakamainam nyan sir wag nyang bilhin yung lote sasakit lang ulo nya..mahihirapan lang siya pagdating ng araw.

Yikes. I'm guessing that this is a case where the developer is selling a non-saleable area (like sidewalks and planters).

It would probably be better to get a lawyer and refund that 1M with a penalty price rather than live the rest of your life in fear that the government can take a part of your home and ruin the house.

Update lang after meeting with the developer and sumama ako.
So pumayag na sila na hindi gagalawin ung 12.5 length.
Ung 3m na for road widening dun nalang daw kukunin sa kabilang side ng road because they own the other lots sa lower part ng drawing. Ang ibabawas nalang daw sa 60sqm is ung setback na required for a corner lot and ang gate ng house sagad hanggang sa 12.5 perimeter na dikit sa road. Ok lang kaya yan ung gate dikit sa road wala man lang curb? Di naman daw magkakaproblem kasi secondary road lang daw di naman daw major road so kahit walang sidewalks, etc or ease wala daw problem.

4.75 lang lapad ng lot tapos babawasan pa nila ng 2m setback? ano na lang matitira sa bahay nun? hindi ba pwedeng lagyan ng firewall yung side para ma maximize yung lot?
next time sir, tell your friend na bago bumili ng kahit ano, lupa man yan o kotse o kahit anong bagay, mag consult muna sya sa mga nakakaalam para hindi masayang ang pera nya.